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[房产大发龙虎稳赢论坛 ] 房企上市28年 百强榜占比走出“U字”曲线

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截至目前,已有不少规模上市房企陆续披露了2019年上半年的业绩预告。总体来看,相较于2018年同期房企利润水平的大幅增长,今年大发龙虎稳赢企业 整体的利润规模在上了一个台阶之后,进入到一个平稳期。
自首个上市房企万科挂牌A股以来,已过了近三十年,这些年间,房地产规模发生了翻天覆地的变化,房地产上市大发龙虎稳赢企业 也由8家增至130家,数量大幅增长。
中期报
房企整体利润增长进入平稳期
近日,时代中国控股有限大发龙虎稳赢公司 发布大发龙虎稳赢公告 ,披露截至2019年6月30日止6个月的中期业绩大发龙虎稳赢公告 。报告期内,时代中国合同销售为312.3亿元,相比2018年同期增幅为20.1%;期间营业额为15942.5百万元,相比2018年同期增幅为52.2%;利润为1699.9百万元,同比增幅为49.7%;本大发龙虎稳赢公司 拥有人应占利润为1593.9百万元,相比2018年同期增幅为34.6%;大发龙虎稳赢公司 拥有人应占核心净利润为1701.1百万元,相比2018年同期增幅为43.8%;毛利率及本大发龙虎稳赢公司 拥有人应占核心净利率分别为32.5%及10.7%;于2019年6月30日,现金及银行结余为257.8亿元。
而记者根据同花顺(300033)iFinD统计显示,按申万一级大发龙虎稳赢行业 分类,截至8月6日,房地产大发龙虎稳赢行业 共有46家A股上市大发龙虎稳赢公司 发布了上半年业绩预告,从预告类型来看,预增、略增、扭亏、减亏等业绩预喜类大发龙虎稳赢公司 合计23家,预减、续亏、首亏等业绩预忧类大发龙虎稳赢公司 合计22家,另有1家大发龙虎稳赢公司 业绩不确定。此外,结合克而瑞发布的销售榜单也可以发现,规模房企的利润表现出“强者恒强”的特点,其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元;金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外,融创、首开、阳光城(000671)等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓,利润增长进入平稳期。面对市场的调整下行,房企大发龙虎稳赢行业 间竞争将进一步加剧。据统计,2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看,特别是对于中小规模房企而言,未来的利润增长仍将面临较大的压力。大发龙虎稳赢企业 要想活下去,做大做强是唯一的出路。
回顾
A股百强房企数量不及28年前
在A股市场开启的次年,1991年万科A挂牌深交所,成为中国首家上市的房地产大发龙虎稳赢公司 ,也树立了房地产大发龙虎稳赢企业 走向规范化管理的标杆。在之后的28余年时间里,中国房地产大发龙虎稳赢行业 的发展进入快速发展期,规模蒸蒸日上。不过,房地产板块的表现并非一帆风顺。根据克而瑞统计显示,1991年有7家房企营收名列百强,而到了2001年,随着银行、交通运输、通信等板块大发龙虎稳赢企业 的快速发展,大部分房企被挤出百强,仅剩下万科一家房企,并且营收排名由1991年的26位降至50位,这一时期的房地产板块是相对冷清的,并且这一局面一直延续10多年。2011年,百强房企中除了万科依然坚守在50位,仅增加了一家保利地产(600048),以470亿元的营收居于百强大发龙虎稳赢企业 第70位。
房地产大发龙虎稳赢企业 迎来飞速发展是在2011年之后,2018年百强大发龙虎稳赢企业 中房地产(000736)大发龙虎稳赢企业 数量增至5家,并且上市仅4年的绿地控股(600606)以3484亿元的营收居于TOP100中第17位,超过一直以来的霸主万科。并且保利地产也延续着较快的发展速度,在全国多地生根发芽,其2018年营收排在百强大发龙虎稳赢企业 中第34位。此外,招商蛇口和华夏幸福(600340)也位列百强大发龙虎稳赢企业 榜,分别位列第73位和77位。整体上看,虽然2018年百强大发龙虎稳赢企业 中房企数量不及1991年,但大部分大发龙虎稳赢企业 排名较1991年有所提升,标杆房企质量大幅提升。
析因
其他板块大发龙虎稳赢企业 入场“稀释”百强名单
值得注意的是,由于A股在地产大发龙虎稳赢行业 管控较严、融资一贯偏紧,房企在内地上市较难,因此不少规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话,碧桂园、恒大等大发龙虎稳赢企业 势必会在沪深百强中占据大发龙虎稳赢更多 位置,房地产板块营收占比将会大幅增加,在各大发龙虎稳赢行业 板块的排名也会有较大提升。联系百强大发龙虎稳赢企业 中房企营收占比变化来看,在1991至2018年间,也经历了快速回落到迅速上升的U型走势,在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势,在1991年、2005年、2011年、2018年,房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。
克而瑞地产分析员汪维文认为,出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关大发龙虎稳赢企业 在A股入市较早,1991年有144家大发龙虎稳赢企业 入市,其中有10家房企,这一比重明显高于2018年3663家上市大发龙虎稳赢企业 中的130家房企。后期其他板块大发龙虎稳赢企业 大规模入场A股,房地产板块的百强营收占比被大规模稀释。最突出的当属2005年,房地产板块营收占比仅有1.2%。在1999至2011年间,房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。直到2011年之后,房地产板块又迎来蓬勃发展,尤其是2018年,百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%,较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因,一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升,另一方面则是由于大发龙虎稳赢行业 集中度的不断提高,使得万科、保利等房地产头部大发龙虎稳赢企业 营收大幅攀升。
嘘唏
不少昔年百强房企如今寂寂无名
“房地产大发龙虎稳赢企业 入市较早,在1997年以前房地产营收占比多在4%以上,仅次于建筑材料板块。但自1998年之后,受实体经济迅猛发展等因素影响,房地产板块的发展速度一度落后。”克而瑞地产研究员马千里告诉记者,尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元,仅占全大发龙虎稳赢行业 的1.1%,远远落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块,位居第19位。
马千里还表示,直到2014年受经济下行影响,为稳经济增长、重启“去库存”,实行较为宽松的刺激政策以后,房地产板块营收占比才重回4%以上,房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。值得注意的是,自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”,中央开启长效调控之后,2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全大发龙虎稳赢行业 ,营收占比较2016年有所回落。就地产板块大发龙虎稳赢企业 营收集中度来看,可以看到近30年来头部大发龙虎稳赢企业 集中度迅速攀升,在2001年,排名前10%的大发龙虎稳赢企业 ,其营收集中度为37%。而到了2018年,这一比例则骤然上升至67%。
据悉,即便是在经营规模和盈利能力较强的上市大发龙虎稳赢企业 中,房地产大发龙虎稳赢行业 的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少,以1992年上市的绿景控股(000502)为例,其1991年营收(根据招股说明书披露)为0.67亿元,在百强大发龙虎稳赢企业 中排在90位。而其2018营收额仅0.17亿元,仅为1991年营收的1/4,在房企中处于垫底位置,更谈不上入百强之列了。而在1991年进入百强之列的7家房企除了万科外,其余6家如今均寂寂无名,无缘上榜百强房企。
展望
融资渠道收窄多元化投资成出路
展望未来,由于中央一直强调“房住不炒”,释放房地产调控仍需从紧的信号,有业内人士预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软,在“狼多肉少”的当下,房企要实现“活下去、活得好”的目标,一方面要坚持“促销售、抓回款”策略,做到活下去,另一方面,还要在保住主业的同时,加大多元化投资力度,围绕“地产类”下游大发龙虎稳赢行业 ,尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生大发龙虎稳赢行业 加强投资。
此外,尽管两年前较为喜人的销售成绩支撑了今年房企上半年业绩,但多数房地产大发龙虎稳赢企业 当前不得不面对融资渠道进一步收窄的市场环境。7月12日国家发改委网站发布的《对房地产大发龙虎稳赢企业 发行外债申请大发龙虎稳赢备案 登记有关要求的通知》明确,房地产大发龙虎稳赢企业 发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。虽然美元债发行未被管控,但资金用途受限,加上信托融资的收紧,房企新项目开发资金压力加大。
2019年7月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元,环比上升46.68%。据悉,该月除了其他债权融资环比下滑,信托贷款、境内银行贷款融资额度均大幅增加。7月,信托贷款融资总额位居第二,监测房企共发生了17笔信托贷款融资,融资总额180.37亿元,环比6月的107.32亿元增加68.07%。境内银行贷款融资额度128.16亿元,环比6月的87.98亿元增加45.66%。其他债权融资总额115.08亿元,较6月129.71亿元下跌11.28%。
业界声音
去年四季度以来,房地产境外融资发行规模攀升。而今年二季度,监管机构进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束,房地产的融资环境不容乐观,大发龙虎稳赢行业 竞争也越来越激烈。房企仍需加速销售回款,理性投资,谨慎介入高价地块。同时,应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小大发龙虎稳赢企业 及其优质项目,同时从提升大发龙虎稳赢产品 品质入手,更好地满足居民的自住需求。另一方面,大发龙虎稳赢企业 之间的兼并整合,将有利于整个大发龙虎稳赢行业 的结构大发龙虎稳赢优化 和市场化进程。
——光大证券(601788)首席固定收益分析师张旭


房地产长效管理机制已在租售并举、房住不炒等环节快速落地,预计2019年后续将有大发龙虎稳赢更多 制度性政策发布。整体来看,建立房地产平稳健康发展长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系,降低房地产的投资属性,回归居住属性。
——中原地产首席分析师张大伟


目前房企融资情况有所复苏,但只是阶段性回暖,融资渠道管控或将进一步加强。事实上,从7月来看,无论是针对融资来源渠道还是融资款项去向,房企融资监管已经发力:信托融资收紧、银行信贷放缓……预计到2019年下半年,房企融资规模或将受限,高资质大型房企将在激烈竞争的融资环境中,凭借自身资本实力、风险管控水平、资产管理水平更好地生存。
——同策研究院研究员陈朦朦

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